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              中國房地產行業市場運行分析報告(2021)

              來源:高瞻智庫  瀏覽數:  發表日期:
                一、房地產行業概述
                1、房地產行業概念
                房地產行業是指以土地和建筑物為經營對象,從事房地產開發、建設、經營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經濟活動為一體的綜合性產業,是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產業。
                主要包括:土地開發,房屋的建設、維修、管理,土地使用權的有償劃撥、轉讓,房屋所有權的買賣、租賃,房地產的抵押貸款以及由此形成的房地產市場。在實際生活中,人們習慣于上將從事房地產開發和經營的行業稱為房地產業。
                2、房地產主要內容
                房地產,簡單說就是房屋和土地,或者房產和地產。嚴格來說,房地產是指土地以及建筑物和其他相關定著物,是實物、權益和區位的結合體。其他相關定著物是指或結合在土地或建筑物上不可分離的部分,主要包括廚房設備、衛生潔具、燈具、窗簾,鑲嵌在墻里的柜子,建筑在地上的圍墻,水池,院子內搭建的亭子,種植的樹木,埋在地下的管線和設施等。房地產的主要內容包括:
               ?。?)土地開發和再開發
               ?。?)房屋開發和建設
               ?。?)地產經營,包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃和抵押
               ?。?)房地產經營,包括房產(含土地使用權)買賣、租賃、抵押等
               ?。?)房地產中介服務,包括咨詢、估價、測量、服務、服務公證等
               ?。?)房地產物業管理服務,包括家居服務、房屋及配套設施和公共場所的維修養護、保安、綠化、衛生、轉租、代收代付等
               ?。?)房地產金融,包括信貸、保險和房地產金融資產投資等
                3、房地產特性
                房地產與其他商品相比,有許多不同之處。這些不同之處是由房地產的特性決定的。房地產的特性可以概括為以下幾點:
               ?。?)不可移動性
                房地產屬于不動產,其自然地理位置是固定不變的,不能移動和搬運。房地產的不可移動,決定了它不像動產那樣能夠在不同地區調劑余缺,因此,房地產市場通常不是全國性市場、更不是全球性市場,而是地區性市場(一般可將一個城市視為一個市場),其供求狀況、價格水平和價格趨勢等都是地區性的。
               ?。?)異質性
                房地產的獨一無二,使得市場上沒有完全相同的房地產供給,房地產之間難以完全替代,房地產價格千差萬別,通常是“一房一價”。房地產交易不宜采用樣品交易的方式,即使有戶型圖、內外照片或視頻,也應到交易房屋實地查看、親身感受和體驗。房地產作為商品,即使在同一地段的建筑物,由于樓屋不同、朝向不同等因素,不同的房屋也不能具有相同的品質與價值。
               ?。?)高價值性
                房地產價值較大,決定了購買住房往往是一個人一生中最大的支出,并且還需要申請貸款。對于家庭而言,房地產是最為昂貴的耐用消費品;對于企業單位而言,房地產是最為主要的、占用較大投資額的生產經營要素。
               ?。?)流動性差,變現能力弱
                房地產因價值較大、各不相同、不可移動,加上交易涉及環節較多、過程復雜、稅費較多等原因,使得房地產且需要出售時,通常要花較長時間才能售出。
               ?。?)稀缺性
                房地產的稀缺性是相對于人口數量無界增長和人們無限的欲望與需求而言的。土地具有不可再生性,其總量有限,尤其是城市土地,隨著經濟的發展和人們生活水平的提高,對土地、房屋的需求不斷上漲,房地產資源的稀缺性更加突出。
               ?。?)保值、增值性
                一般來說,從長期趨勢來看,由于土地數量有限、不可再生,但隨著人口數量增長以及人們收入水平提升,人們對土地的需求日益增加,在需求大于供給下,物以稀為貴,房地產價格隨之增加。但并不代表房地產價格只漲不跌,前提是國家政局穩定。
               ?。?)耐久性
                土地具有不可毀滅性,房屋雖然不像土地那樣具有不可毀滅性,但是已經建造完成,壽命通??蛇_幾十年,甚至上百年,在正常情況下,建筑物很難發生倒塌,除非為了更好利用土地而進行拆除。
                4、城市用地分類
                城市建設用地指城市(縣)人民政府所在地鎮內的居住用地、公共管理與公共服務用地、商業服務業設施用地、工業用地、物流倉儲用地、交通設施用地、公用設施用地、綠地。
                據中華人民共和國住房和城鄉建設部公布的《城市用地分類與規劃建設用地標準》規定,城市建設用地共分為8大類、35中類、42小類。8大類分別是:居住用地R、公共管理與公共服務設施用地A、商業服務業設施用地B、工業用地M、物流倉儲用地W、道路與交通設施用地S、公用設施用地U、綠地與廣場用地G。
                5、城市土地供給對房地產發展影響
                城市土地供給與土地供給政策息息相關,政府對土地供給數量和供給結構的規劃,直接限制了開發商的可開發規模和不同種類商品房的投資占比,開發商經過預期對商品房的供給數量和供給結構進行調整,最終通過改變供求數量關系以及供求結構對房地產行業的發展產生影響。此外,土地供給結構調整,有利于規范引導開發商合理配置各類房地產的比例,改善當前住房供給結構失衡現象,使社會各階層都有能力購買適合經濟條件的住房,實現“居者有其屋”。
                二、房地產行業發展環境分析
                1、政策環境
                2020年11月,中央政治局公布了《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》,提出了推動金融、房地產同實體經濟均衡發展,實現上下游、產供銷有效銜接,促進農業、制造業、服務業、能源資源等產業門類關系協調。強化歷史文化保護、塑造城市風貌,加強城鎮老舊小區改造和社區建設。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購并舉、因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。有效增加保障性住房供給,完善土地出讓收入分配機制,探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房,完善長租房政策,擴大保障性租賃住房供給。
                2020年底,房地產金融監管再出重磅政策,央行與銀保監會共同發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,明確了劃定房地產貸款占比和個人住房按揭貸款占比兩道紅線,并根據金融機構資產規模、機構類型等因素分五個檔次設定房地產貸款集中度上限管理的差異化要求。新規從資金端對房地產信貸進行額度限制,以降低和防范房地產金融風險。未來幾年,房地產業營收大幅增長可能性小,將以降低房地產領域中金融信貸比例為主。
                2、經濟環境
                房地產行業的發展程度與GDP增長密切相關,GDP增長能夠在某種程度上反映房地產行業的發展。據國家統計局數據顯示,2020年中國實際GDP為91.12萬億元,較2019年增加2.09萬億元,增長2.3%。在疫情對實體經濟沖擊下,中國是全球唯一實現經濟正增長的主要經濟體。2017-2020年間,中國實際GDP從78.72萬億元增長至91.12萬億元,年復合增長率5.0%。
                3、社會環境
                據國家統計局所公布的第七次全國人口普查數據顯示,截至2020年11月1日零時,我國人口共141178萬人,2010年的133972萬人相比,增加了7206萬人,增長5.38%;年平均增長率為0.53%,比2000年到2010年的年平均增長率0.57%下降0.04個百分點。數據表明,我國人口10年來繼續保持低速增長態勢。房地產業的發展與人口數量與人口結構息息相關。具體來說,人口數量增加將引起房地產需求擴張,進而會促進房地產行業的發展。
                據國家統計局所公布的第七次人口普查數據顯示,我國居住在城鎮的人口為90199萬人,占63.89%;居住在鄉村的人口為50979萬人,占36.11%。與2010年相比,城鎮人口增加23642萬人,鄉村人口減少16436萬人,城鎮人口比重上升14.21個百分點。
                隨著我國新型工業化、信息化和農業現代化的深入發展和農業轉移人口市民化政策落實落地,10年來我國新型城鎮化進程穩步推進,城鎮化建設取得了歷史性成就。若以城鎮人口占比作為衡量城鎮化程度的指標,從2010-2019年我國城鎮人口占比變化趨勢可見,我國城鎮化正逐年有序進展。一個地區的房地產業發展與當地城鎮化程度密不可分,城鎮化將導致我國房地產需求上升。
                據國家統計局數據顯示,2020年中國城鎮居民人均可支配收入為43834元,較2019年增加1475元,增長3.48%;農村居民人均可支配收入為17131元,較2019年增加1110元,增長6.93%。2017-2020年間,城鎮居民人均可支配收入從36396元增長至43834元,年復合增長率6.39%;農村居民人均可支配收入從13432元增長至17131元,年復合增長率8.45%。收入水平提升會帶來消費能力與消費意愿的上升,從而引起住房需求的增加。

                三、房地產行業發展概況
                2020年初,為了抵御疫情沖擊,央行實施相對寬松的貨幣金融政策,大量釋放流動性。據央行公布的數據顯示,2020年我國廣義貨幣供應量(M2)同比增長10.1%,比2019年末高1.4個百分點。狹義貨幣(M1)同比增長8.6%,增速比2019年末高4.2個百分點。在此背景下,房企境內外融資活躍,融資成本下降,帶動了房地產開發投資增長。短期內2020年我國房地產市場供給有較大上漲。但另一方面,在“房住不炒”的總基調和“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標之下,土地市場會保持平穩走勢。受限于針對房企的“三道紅線”和最新出臺的針對銀行的“兩道紅線”,房企融資渠道進一步收窄,拿地更趨謹慎,未來我國房地產市場供給或將小幅縮減,尤其是三四線城市。
                從2010-2020年房地產相關數據計算,我國房地產開發企業的竣工面積與商品房銷售面積的比例整體處于下降趨勢,但近兩年出現了抬頭。從該“竣銷比”來看,自2014年開始至2018年,房地產“竣銷比”呈現下降趨勢。而2019-2020年,“竣銷比”開始上升,2020年增長至59.58%。由此可見,我國房地產市場開始由賣方市場轉為買方市場。
                四、房地產開發投資情況
                2020年1-12月份,全國房地產開發投資141443億元,比上年增長7.0%,增速比1-11月份提高0.2個百分點,比上年回落2.9個百分點。其中,住宅投資104446億元,增長7.6%,增速比1-11月份提高0.2個百分點,比上年回落6.3個百分點。
                2020年,東部地區房地產開發投資74564億元,比上年增長7.6%,增速比1—11月份提高0.2個百分點;中部地區投資28802億元,增長4.4%,增速提高0.8個百分點;西部地區投資32654億元,增長8.2%,增速回落0.1個百分點;東北地區投資5423億元,增長6.2%,增速持平。
                2020年,房地產開發企業房屋施工面積926759萬平方米,比上年增長3.7%,增速比1-11月份提高0.5個百分點,比上年回落5.0個百分點。其中,住宅施工面積655558萬平方米,增長4.4%。房屋新開工面積224433萬平方米,下降1.2%,降幅比1-11月份收窄0.8個百分點,上年為增長8.5%。其中,住宅新開工面積164329萬平方米,下降1.9%。房屋竣工面積91218萬平方米,下降4.9%,降幅比1-11月份收窄2.4個百分點,上年為增長2.6%。其中,住宅竣工面積65910萬平方米,下降3.1%。
                2020年,房地產開發企業土地購置面積25536萬平方米,比上年下降1.1%,降幅比1-11月份收窄4.1個百分點,比上年收窄10.3個百分點;土地成交價款17269億元,增長17.4%,增速比1-11月份提高1.3個百分點,上年為下降8.7%。
                五、房地產行業統計數據
                1、房屋施工面積、新開工面積及竣工面積情況
                據國家統計局數據顯示:2020年全國房屋施工面積為926759.2萬平方米,同比增長3.7%;2020年全國房屋新開工面積為224433.1萬平方米,同比下降1.2%;2020年全國房屋竣工面積為91218.2萬平方米,同比下降4.9%。受疫情影響,房地產工期普遍延長。


                2、商品房銷售面積、銷售額情況
                2020年,商品房銷售面積176086萬平方米,比上年增長2.6%,增速比1-11月份提高1.3個百分點,上年為下降0.1%。其中,住宅銷售面積增長3.2%,辦公樓銷售面積下降10.4%,商業營業用房銷售面積下降8.7%。商品房銷售額173613億元,增長8.7%,增速比1-11月份提高1.5個百分點,比上年提高2.2個百分點。其中,住宅銷售額增長10.8%,辦公樓銷售額下降5.3%,商業營業用房銷售額下降11.2%。

                2020年,東部地區商品房銷售面積71311萬平方米,比上年增長7.1%,增速比1-11月份提高1.8個百分點;銷售額95690億元,增長14.1%,增速提高1.5個百分點。中部地區商品房銷售面積49078萬平方米,下降1.9%,降幅收窄1.4個百分點;銷售額35854億元,增長1.0%,1-11月份為下降1.4%。西部地區商品房銷售面積48628萬平方米,增長2.6%,增速提高0.7個百分點;銷售額36257億元,增長5.1%,增速提高0.7個百分點。東北地區商品房銷售面積7069萬平方米,下降5.8%,降幅收窄1.7個百分點;銷售額5812億元,下降1.5%,降幅收窄1.7個百分點。
                2020年末,商品房待售面積49850萬平方米,比11月末增加563萬平方米,比上年末增加29萬平方米。其中,住宅待售面積比11月末增加312萬平方米,辦公樓待售面積增加33萬平方米,商業營業用房待售面積減少10萬平方米。
                3、商品房銷售均價
                據國家統計局數據顯示,2020年我國商品房銷售均價呈現逐月下降的態勢,主要歸因于非核心城市房價下調的影響,以及我國房地產政策的頻繁出臺與嚴格落實。從2010-2020年我國商品房均價走勢來看,我國房價呈現逐年增長的態勢,常年穩定在5%以上的年增長率,即使是2020年受疫情影響,也實現了8.88%的增長率。

                六、房地產開發景氣指數
                2020年12月份,房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為100.76,比11月份提高0.21點。
                     七、房地產行業競爭狀況

                2020年,中國房地產市場經受疫情考驗,一季度企業銷售受影響最為顯著。但自二季度以來市場逐步恢復,下半年隨著供應量顯著提升、房企銷售規模持續增長。疫情下百強房企全年累計銷售規模實現了近13%的增長,但內部分化也比較明顯。仍有規模房企業績目標完成情況不理想,同時也有部分企業負增長。
                2020年,百強房企各梯隊操盤金額入榜門檻同比持續提升。其中,TOP10和TOP30房企操盤金額門檻分別提升18.5%和16.8%至2404.2億元和1120億元。TOP50房企競爭格局加劇,操盤金額門檻670.1億元,同比增幅最高達26.8%。另截至12月末,TOP100房企操盤金額門檻也同比增長9.4%至220.9億元,而TOP200房企門檻提升幅度不大。
                2020年,龍頭房企繼續保持穩健發展,TOP10房企操盤金額集中度達26.3%,同比基本持平。TOP11-30及TOP31-50梯隊房企操盤金額集中度比去年明顯提升,市場份額穩中有升,規模房企競爭優勢進一步深化。TOP51-100梯隊房企的操盤金額集中度也有一定提升。而隨著企業梯隊分化及行業競爭的加劇,TOP100之后房企的操盤金額集中度未見明顯增長。未來,隨著市場資源向優勢企業集聚,中小規模房企的增長空間也進一步受限,“三道紅線”下將對企業的資金實力和運營管控效率提出更高的考驗。
                2020年,龍頭房企繼續保持穩健發展,TOP10房企操盤金額集中度達26.3%,同比基本持平。TOP11-30及TOP31-50梯隊房企操盤金額集中度比去年明顯提升,市場份額穩中有升,規模房企競爭優勢進一步深化。TOP51-100梯隊房企的操盤金額集中度也有一定提升。而隨著企業梯隊分化及行業競爭的加劇,TOP100之后房企的操盤金額集中度未見明顯增長。未來,隨著市場資源向優勢企業集聚,中小規模房企的增長空間也進一步受限,“三道紅線”下將對企業的資金實力和運營管控效率提出更高的考驗。
                截至2020年末,百強房企中有超8成房企累計業績超去年同期,其中超4成企業的同比業績增速在20%以上。從企業表現來看,年內房企除了在一季度疫情期間紛紛通過開拓線上銷售渠道促進項目認購簽約。國慶、中秋雙節期間規模房企也從營銷端持續發力,積極把握銷售窗口期、加大推貨力度、加緊去庫存化。具體來看,在TOP20房企中恒大、綠城、華潤、招商、金茂累計業績規模的提升較為突出。此外,龍光、建發、美的置業、佳兆業、華發、濱江、時代、越秀等房企2020全年的業績同比增速也相對較高。
                隨著“三道紅線”下企業融資端將進一步收緊,高杠桿、高負債的運營模式無法持續。預計未來行業競爭和企業經營壓力加劇,不排除2021年還會有更多增速放緩甚至負增長的企業??仫L險將成為未來土地投資的首要考慮,戰略上“擇優而投”選對城市,核心城市做深耕,次級城市多合作。同時,財務穩健、產品力出色、精細化運營能力更強的房企也將獲得更多的發展機遇和市場競爭優勢。
                八、土地市場發展情況
                2020年,全國300城市土地出讓金總額為59827億元,同比增加16%。一線城市土地供需兩旺,攬金總額同比上漲逾四成,北上廣深收金同比均上漲;二線城市供求同比小幅上漲,樓面均價基本持平。出讓金榜單收金水平同比上行,前十城市年度收金均突破千億,上海年度收金總額2952億元,位列榜首。三四線城市共20城入榜,佛山、東莞入圍前榜單前20。
                2020年,全國300城市土地供應同比上漲5%,成交量同比上漲7%,樓面均價和出讓金同比上行,平均溢價率基本持平。住宅用地成交樓面價增近一成,平均溢價率微漲。
                2020年,全國300城整體成交樓面價為2586元/平方米,同比上漲7.1%。其中,住宅用地成交樓面價為4574元/平方米,同比上漲9.5%。樓面價的上漲一方面因為二季度以來疫情的影響逐漸降低,各城市住宅用地推出頻率增加且優質地塊增多;另一方面因為一線城市住宅用地成交規模漲幅較大,帶動全國成交樓面均價結構性上漲。溢價率方面,2020年,全國300個城市各類用地平均溢價率為13.6%,與2019年同期上漲1%。其中,住宅用地平均溢價率為15.5%,較2019年同期上漲1個百分點;商辦用地平均溢價率為5.2%,較2019年同期下降3個百分點。
                2020年,全國300城整體成交土地均價有所上升,增至4909元/平方米。一線城市和三四線城市成交土地均價分別同比上漲22.9%和6.3%;二線城市同比基本持平。一季度,300城整體供求各指標除成交樓面均價外均下降,成交樓面均價同比上升6個百分點;二季度,土地市場熱度回升,供求各指標均增,溢價率下降5個百分點;三季度,整體供應同比上升,成交面積同比漲幅全年最高;四季度,各城市推地的節奏普遍加快,全國整體供應量逐季攀升至年內高位,供求各指標同比均上漲。
                具體來說,一線城市土地供需同比走高,出讓金較去年上漲逾四成,成交均價同比上漲逾兩成;二線城市土地供求量較去年增近一成,成交均價基本持平,出讓金總額同比增近一成;三四線城市土地供求量同比下行,成交均價增近一成,溢價率同比上升1個百分點。
                2020年受疫情影響,全國土地市場熱度呈前低后高態勢,下半年推地規模較上半年有所提高。具體來看,二季度土地市場逐步回溫,在企業積極補倉拿地、投資收斂聚焦等因素影響下,熱點城市競拍熱度提升顯著,部分熱點地塊刷新區域甚至全市成交樓面均價;三季度以來,地方政府加大推地力度,土地市場明顯升溫,重點城市高價地絡繹不絕,溢價成交占比持續提升,土地市場整體表現較為熱情。
                在出讓金方面,住宅類用地出讓金占比較2019年上漲6個百分點,達78%,商辦類用地出讓金占比為16%,工業類和其他類用地出讓金合計占比7%,較去下滑2個百分點。
                在成交面積方面,各類用地供求結構較穩定,工業用地占比過半,住宅類用地成交面積占比為33%,較去年基本持平,其他用地占和去年基本相同。


                2020年,政府對房地產的調控基調不變,全年調控呈現出先緊后松的特征。此外金融管控趨嚴,各地政府因城施策,土地供應的階段性特征明顯,全年土地市場仍保持穩定發展。展望2021年,房住不炒,建立長效機制的政策將會繼續得到貫徹,隨著相關金融監管的趨嚴,土地市場的競拍熱度將會出現下降。同時租賃用地的推出將會加快,不同區域的投資將會持續分化。
                九、建筑業發展情況
                2020年,面對嚴峻復雜的國內外環境特別是新冠肺炎疫情的嚴重沖擊,在以習近平同志為核心的黨中央堅強領導下,我國建筑業攻堅克難,率先復工復產,為快速有效防控疫情提供了強大的基礎設施保障,為全國人民打贏疫情防控阻擊戰做出了重大貢獻,保證了發展質量和效益的不斷提高。全國建筑業企業(指具有資質等級的總承包和專業承包建筑業企業,不含勞務分包建筑業企業,下同)完成建筑業總產值26.4萬億元,同比增長6.2%;完成竣工產值12.2萬億元,同比下降1.4%;簽訂合同總額59.6萬億元,同比增長9.3%,其中新簽合同額32.5萬億元,同比增長12.4%;房屋施工面積149.5億平方米,同比增長3.7%;房屋竣工面積38.5億平方米,同比下降4.4%;實現利潤8303億元,同比增長0.3%。截至2020年底,全國有施工活動的建筑業企業11.6萬個,同比增長12.4%;從業人數5366.9萬人,同比下降1.1%;按建筑業總產值計算的勞動生產率為42.3萬元/人,同比增長5.8%。
                據國家統計局數據顯示,2015-2020年間,我國建筑業總產值由18.08萬億元增長至26.4萬億元,增幅46.02%,年復合增長率7.87%。另外,從近三年我國建筑業總產值占國內生產總值比重來看,我國建筑業對經濟增長的貢獻正在加大。
                據國家統計局數據顯示,2015-2020年間,我國建筑業房屋施工面積由123.97億平方米增長至149.5億平方米,增長50.59%,年復合增長率3.82%。
                據國家統計局數據顯示,2020年我國建筑業企業單位數為11.67萬個,較2019年增加1.29萬個,增長12.43%。2017-2020年間,我國建筑業企業單位數的年復合增長率為9.85%。
                據國家統計局數據顯示,2020年我國建筑業企業從業人員數為5366.92萬人,較2019年減少60.45萬人,降幅1.11%。從2017-2020年建筑業企業人員數變動趨勢看,我國建筑業存在人員流失現象。
                近年來,我國建筑行業發展迅猛,一些建筑水平高、建筑理念新穎的建筑企業紛紛涌現出來。同時,在“高精尖特難”建筑方面,我國建筑行業已達到世界先進水平,依靠我國建筑企業獨立完成了大量結構復雜、難度極高、施工困難的建筑項目。并且,我國政府以及建筑企業對建筑方面的研發費用投入較高,使我國建筑行業的技術和西方發達國家之間的差異不斷減少,甚至在很多方面超過了西方發達國家獨占鰲頭。但是,在我國建筑行業快速發展的過程中,也面臨一些問題。
                十、房地產行業發展前景分析
                2020年初,為穩增長央行推出的一系列貨幣寬松政策,雖然意在托底實體經濟,但客觀上也為房地產市場營造了寬松的流動性環境。2020年9月底,監管部門下發通知,明確要求大型銀行控制房貸規模,并要求多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下。由此可見,2020年以來房地產調控持續收緊的政策導向一以貫之,而2020年12月底出臺的《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》只是對前期監管政策的進一步細化和完善。在“房住不炒”的政策導向下,未來房地產投資環境較為堪憂。
                但同時,在2020年全國“兩會”報告中,提出2020年全國將新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個。未來幾年,將是城市更新全面推進的年份。在中心城市土地資源日漸稀缺,老舊小區品質難以適應居民對幸福生活的新需求。在這樣的背景下,對“老舊小區”改造的政策將進一步放開。政策密集出臺和舊改項目爆發,將令未來幾年中心城市的房地產發展格局發生重大改變,將有力推動房地產行業的發展。
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